2004.5.31
「未販売住戸の管理費等」
最近、分譲マンションの供給過多による売れ残りが、新聞や雑誌・テレビなどで
話題になることが多いようですね。
完成して引渡しの時期が過ぎても、灯りの点かない部屋がたくさんある新築マンション
はどことなく寂しげに映ります。
完成在庫の件数が増加すれば、分譲の相場にも影響してくるのは皆さんもうよくご存知
のことと思います。
昨日の日記でも売買契約書の内容によって、ディベロッパーさんの販売姿勢が分かる
というお話をさせていただきましたが、今日のお話は最もディベロッパーさんの考え方
が顕著に現れる部分です。
完成引渡し時に未販売もしくは未引渡し住戸がある場合には、原則としてディベロッパー
さんが管理費や修繕積立金を負担する場合が多いのですが、中には全く負担をしない
という場合や３ヶ月間を経過しても、未販売住戸や未引渡し住戸がある場合には４ヶ月目
から負担するなんていう往生際の悪いのもあったりします。
でもこれはどう考えても、引渡し時から負担するべきもののはずです。
なぜなら、もっと長期間売れなかったら賃貸することができるという約款を定めている場合が
ほとんどなのですが、賃貸できるという考え方は自らが所有者ですと認めているわけです。
所有者なら管理費等を負担するのは当然でしょう。
未販売住戸や未引渡し住戸の管理費等を売主は負担しないものとする。というような約款が
重要事項説明書や売買契約書の容認事項などに記載されていたとしても、これが合理的な
考え方とは思えません。（このケースの明快な判例は出ていないようです。）
もし、長期に渡ってこういった部屋がたくさんあり管理組合の運営上非常に困っているというような
ことがある場合には、言われるままになってあきらめずに、専門家の知恵を借りてディベロッパー
さんに交渉してみるのもいい方法だと思います。
2004.5.30
契約書類チェックや契約立会いのサービス依頼が急増していますが、
たくさんの契約書や重要事項説明書を読んでいて感じることがあります。
買主であるエンドユーザーさんを売主であるディベロッパーさんが契約書上で
どのように考えているか、扱っているかが垣間見られるのです。
そうです、大げさに言えば契約書見るだけでディベロッパーさんの販売姿勢が
はっきりと分かってしまうのです。
例えばこんなところに考え方が現れます。
★契約書を１通しか作成しない場合で、印紙代を全額買主さんに負担させている。
●普通に考えれば売主さんも半額負担するのが常識でしょう。
★住宅金融公庫や売主提携ローン以外の住宅ローンや社内融資は、ローン
利用の特例が適用にならない。
●ローン決済業務が煩雑になるというというのが主な原因でしょう。社内融資
は仕方ないとしても提携以外のローンは全部ダメというのもすごい話です。
★ローン事務手数料が借入金の１％（上限２０万円）という、金融業者さん顔負けの
高額な手数料を要求している。
●これではマンション分譲が本業なのか、融資斡旋が本業なのか分かりませんね。
これから契約をする方は参考にして頂きたいと思います。
そしてもう一つ気が付いたことがあります。それは、買主さんに優しい契約書を使用
しているディベロッパーさんは、買主さんに厳しい契約書を使用しているディベロッパー
さんに比して、業績が悪いケースが多いという皮肉な結果です。
あたりまえと言えばあたりまえですが、バランスのよい契約書を使っていたのでは
儲からないということなのでしょうか？
チャンスがあれば、ディベロッパー別契約書のバランスランキングなんていう企画も
試みてみたい。
2004.5.29
今日は群馬県高崎市で新築分譲マンションの契約立会です。
高崎駅の前に、ホテルとマンションが建設される計画のようです。
このディベロッパーさんは、ホテルとマンションを全国に展開している会社さんです。
予め契約書や重要事項説明書等の契約関連書類には、目を通してありますが
細かなことかもしれませんが少々問題のある部分もあります。
ご挨拶して間もなく重要事項説明が始まったのですが、設計図書の縦覧場所には
今お邪魔している販売センターが指定されているのですが、構造図、意匠図、設備図
どの図面もありません。ですから、何にも確認できません。ひどい話ですね・・・・。
契約中に図面で確認しなければ回答ができない質問があったらどうするつもりなの
でしょうか？
管理計画や長期修繕計画案なども、依頼者ご夫妻も今日初めてご覧になったという
ことで購入の意思決定をして、申込みをする際にも説明はおろか閲覧さえできて
いないのです。
分譲マンションの購入を決定するうえで、管理や修繕のことが分からない状態での
決定はあり得ないことです。よく分からないから説明できないとか、何か質問されても
答えられないとかいう理由で、できれば触れたくないという心理が働いているようです。
マンション販売に携わっている人で、マンション管理に詳しい人は意外と少ないのです。
今後は管理関係の勉強もしっかりして欲しいものです。
３時間以上に渡って延々と、重要事項説明と契約書の読み合わせが続きましたが
そんな状況での契約書調印はやっぱり難しいでしょう。
今日、新たに分かったこともいくつかあって契約するか、否かの結論は明日以降に
持越しです。売主側の対応に問題があったのですから、やむを得ませんね。
2004.5.28
新築マンションの建設地に行くと
「マンション建設反対！！」とか
「環境を奪うな！！」
とかいう抗議の看板や横断幕、のぼりといったものをよく目にします。
マンション建設業者は環境破壊の侵入者といった扱いを受けていますね。
こういった反対運動が起こるマンションほど、環境のよいところにあるということも
言えると思います。
反対運動の盛んだったマンションを購入した方から、こんな相談がありました。
Q.入居して半年ほど経ちますが、今でも反対運動の看板やのぼりがたくさん残って
います。精神的にとても被害を受けているのですが、逆に訴えることはできるでしょうか？
A．周辺住民の方々は自分達の権利を守るための運動をしているので、看板やのぼりを
使って運動するだけなら違法性はないというのが判例のようです。
したがって、損害賠償請求や運動行為の差し止め請求はできないようです。
お気持ちは察しますが、周辺住民の方々にもう少し時間をさしあげて欲しいと思います。
2004.5.27
「エレベーター」
エレベーターに関する質問で最も多いのは何でしょう・・・・？
そうです、もう皆さんお気付きですよね。もう本当に定番中の定番という質問です。
Q．「私達はマンションの１階に住んでいます。エレベーターを使うことはほとんどありませんが、
エレーベーターの維持管理費は１階の居住者が支払っている管理費からも、他の階の居住者
と同様に負担しています。これは合法なのでしょうか、また合法だとしても１階の居住者は
エレベーターの維持管理費を負担しなくてもよい、というルールを管理規約で定めることが
できるでしょうか。」
A．結論を先に申し上げますが、もちろんこれは合法です。
エレベーターが共用部分なのか、一部共用部分なのかというところの判断で考え方が違ってくる
と思いますが仮に一部共用部分であったにしても、区分所有者全員で管理していることが圧倒的
に多いと思われます。
一部共用部分のエレベーターの典型例は１階が店舗で、２階以上が住宅というような建物で
出入り口はまったく別で、エレベーターは２階から上の階だけに通じているような場合です。
このような場合は１階の店舗部分の所有者は、エレベーターの維持管理費を負担しないという
規約になっているのケースもあるのではないでしょうか。
このような例でない場合は、エレべーターを利用するかしないかではなくエレベーターが構造上
共用されるべきものか、つまりエレベーターが１階にもついているか否かがポイントになると思います。
利用する、利用しないをポイントにすると自分は住んでいる階以外の廊下は歩かないから
管理費等を負担しないという話に発展しかねないことになります。
最後に１階の居住者がエレベーターの維持管理費の負担をしない、という規約については
建物形状等により結論が違ってくると思いますが、仮にそのような規約設定が可能だとしても
区分所有者全員で管理するという考え方でよいのではないでしょうか。
マンション管理に関しては、知れば知るほど奥深いものがあります。何か質問がありましたら是非
ご相談下さい。
2004.5.26
「設計図書」
マンション住民がある大手ディベロッパーに対し、約５億円の損害賠償を求めていた
訴訟がありましたが、このほど地裁で和解したとういうことです。
訴訟の原因が興味深いものでしたので、紹介したいと思います。
訴状によれば原告であるマンション住民側は
「販売時モデルルームに設置されていた、販売図書や管理組合に引き渡されていた
竣工図書と実際の施工の仕様が異なっている。」というものです。
これに対し被告側の大手ディベロッパーは
「モデルルームの設計図書は、意匠図と設計図であって竣工図ではない。設計図書は
チラシ同様参考図書である。」として、仕様の異なる部材選定や施工方法における妥当性
を主張していたということです。
裁判上の主張とはいえ、すごいこと言ってますねぇー。
モデルルームの設計図書はチラシ扱いらしい。じゃあ、この大手デベロッパーさんは今までも
モデルルームの設計図書ではとてもグレードの高い仕様にしておいて、実用上問題が無ければ
一般的な仕様＋αに購入者には何も知らせずに勝手に仕様変更していたのですね。
今まで普通にそいうことやってきたから、平気でこんなこと言うとしか思えません。
この訴訟の結末ははじめにお話したとおり和解になったんですが、外壁断熱材の硬質ウレタン
フォームが仕様書では２０mmだったものが、実際には１５mmで施工されていたために各住戸
の年間電気料金が約８０００円〜３２０００円程度に匹敵するとして大手ディベロッパーさんが
原告住民側に３１００万円（半分はゼネコンさんが負担する）を支払うことになったのです。
それからこれだけはお話しておきたいのですが、この話を聞くと
「チラシ」がとてもいい加減なもの
のように扱われていますが、私もずいぶんたくさんの
「チラシ」を作りましたが特にマンションの
チラシはとても厳格なもので、建物の構造や仕様といったところには間違いのないように神経を
すり減らしてチェックしたものです。絶対に間違えがない、ということは言えませんがマンションの
パンフレットは契約書類の一部として位置付けられている訳ですから、あてにならないいい加減な
ものではありません。
2004.5.25
「買換」
現在の住まいを売却して、新たにマイホームを取得する場合を買換えと
呼んでいます。
不動産取引でトラブルが多いのがこの買換えです。
代表的なトラブルは購入契約を先にした場合、売却が上手くいかないという
ものです。仮に売却ができたとしても、契約価格が希望価格とかけ離れた
もので、不動産業者さん（特に仲介業者さん）としては古典的なトラブルです。
中には物件を売りたいために、相場よりも高い価格で確実に売れると錯覚させる
ような商法もありますから注意が必要です。
このトラブルの根本的な予防は、売却できるまで購入しない、購入契約時に
買換特約を付けるという特効薬があります。
しかしとてもレアケースですが、こんなトラブルもありますので参考にして下さい。
Aさんは自宅をBさんに２,０００万円で売却し、契約時に手付金を２００万円
受け取りました。
Aさんは自宅の売却契約も無事に済んだので、以前から検討していた物件を
Cさんから５,０００万円で購入することにして手付金を５００万円支払いました。
引渡しが近付いてきたある日、Bさんから手付金を放棄して契約を解除したい
という申し出がAさんにありました。AさんはBさんとの契約書を見直してみると
違約金は手付金相当額であるという約定になっています。
しかし、Cさんとの契約書には違約金は売買価格の２０％と約定されています。
Cさんから購入した物件は５,０００万円ですからなんと１,０００万円の違約金に
なります。しかも、売却・購入の契約を依頼したそれぞれの仲介業者からは、
解約しても支払済みの仲介手数料は返金されない、という支払約定書
にサインしています。（Aさんの自宅にローンの残債はありません。また、Cさん
から購入する物件のローン借入は２０００万円の予定です。）
絶体絶命のピンチです。もし、皆さんがこんな目にあったらどうしますか？
これは実際にあったトラブルのケースです。
このトラブルがどういう結末になったのか、推理してみてください。
さあ、あなたがAさんならどうやってこのピンチを切り抜けますか？
方法はたくさんあると思いますので、いろいろ考えてみてください。
どうですか、いい考えが浮かびましたか？
では、どうしてAさんはピンチにになってしまったのでしょう？原因を考えて見ましょう。
| 原因１： |
売却時に受領した手付金よりも多くの手付金を購入の契約で払ったこと。
このケースでは売却契約の手付金と同額を手付金として支払うべきだったのです。
そうすれば放棄された手付金で支払い分がリカバーできたのです。
また、売却契約の手付金を多くすると、購入契約を手付解除されたときに逆にリカバーできなくなります。 |
| 原因２： |
売却と購入の契約で違約金の額が大きく違っていたこと。
万が一のことを考えて契約するなら、売却と購入の契約は違約金を同額とすること。
理由は原因：１と同様です。違約金を同額にしておけば、万が一売却の契約または
購入の契約どちらかが不測の事態になったとしても安心できますね。 |
売却と購入が同じ仲介業者さんでの契約なら、全体を通して考えてもらうことも可能ですが
Aさんのように別々の仲介業者さんで契約する場合には注意が必要です。
このケースは、一般的な買替特約を付けて契約しても防ぎようがありません。
そうそう、このAさんがその後どうしたか気になりますか・・・・・。
Aさんは放棄された手付金２００万円分を売却価格の２,０００万円から差し引き、１,８００万円
に値下げして急いで新しい買主を探すことにしました。そして３日後に無事に契約を完了させ、
買主さんから残代金を頂くまでの間、銀行でつなぎ融資を利用して購入した新居の残代金を
払いました。えっ、二度目の契約の仲介手数料はどうなったのかって・・・・・・。
仲介業者さんが誠意を示してくれて、Aさんも納得できるようになったようです。
2004.5.24
「滞納管理費等の時効」
先頃、マンションの管理費・修繕積立金の時効期間をめぐって、最高裁で争われていた
裁判に決着がつきました。
判決は
「マンションの管理費・修繕積立金は民法１６９条に定める短期消滅時効に該当する。」
という、趣旨のものですから
５年で時効が成立します。
＊
第169条 年又はこれより短い時期で定めたる金銭その他の物の給付を目的とする債権は５年間
行使しないことによって消滅する。
この問題は、
以前にも書きましたが今までは短期消滅時効に該当し５年で時効成立するという説と、
短期消滅時効には該当せず１０年で時効成立する説とが対立してきましたがこれで決着です。
どっちがよいか、もちろん意見の分かれるところですがこれですっきりしました。
この判決を受けて注意しなければならないことを、思いつくままにいくつかあげてみます。
★現在、５年以上管理費等を滞納している区分所有者がいる管理組合は、５年を超える分については
時効が成立して債権が消滅している場合があること。
★滞納管理費の回収を強化する方法を施策する必要があること。
★管理組合は従来よりも迅速に、
時効を中断させるための行動をとること。
★競売物件で管理費・修繕積立金の滞納合計額が、５年分に限定されるため競落しやすくなった。
（今までなかなか競落されない部屋があり、困っていた管理組合には朗報でしょう。）
現在、長期滞納者がいる管理組合はこれを期に滞納管理費の督促状況や回収方法について、確認し
改善策を検討するよいチャンスではないでしょうか？
管理組合だけではわからないこともあると思いますので、管理会社の担当者さんや専門家に相談する
のもよい方法だと思います。
2004.5.23
品川の湾岸エリアで新築マンションの内覧会立会いです。
少し早く現地へ着いたので、久し振りに天王洲周辺を車で周ってみました。
東京都内でここ１０年から１５年で、大きく変わったところはたくさんありますが
この天王洲エリアは、その中でも最も変貌の度合いが高かった場所でしょう。
このあたりは今から２５年位前に、知人が個人所有していたモータークルーザー
にクルーとして乗せてもらっていた頃によく訪れた場所です。
その頃の天王洲の雰囲気が残っているのは船が、舫いをとっている港の部分
くらいでしょう。
天気があまりよくないこともあって、建物の周りは少し暗い感じがしましたが
まだ完成していない共用部分から受付を通り、高層階へ到着するとそこからは
岸壁に舫いをとって佇む船が何艘か見えます。
こういう景色をいつも見ながら暮らせるのは、本当に羨ましい限りです。
部屋の出来具合は正直言って文句なしです。
これだけしっかり仕上げてもらったら、安心して入居できます。
依頼者ご夫妻にそのことを報告させていただくと、お二人共にホッとされた様子で
立ち会ってくださったゼネコンの担当者さんも、にっこり笑顔でこの場にいる全員が
ハッピーなひと時を過ごすことができました。
マンションの仕上がりが良ければ、いろいろな人が幸福になれる。
改めてそう感じました。小さな幸福かもしれませんが、やっぱりとても大切なものですね。
こういう幸福感をマンションを買った人、マンションを造った人、マンションを売った人
マンションに関わったすべての人が感じられることも
「人と不動産のより幸福な関係
を追求し、その思想を世の中に広めること。」の大切さだと実感できたのでした。
2004.5.22
今日の午前中は西東京市で大規模マンションの内覧会立会いです。
物件の仕上がりは
概ねGOOD、ゼネコンさんや販売スタッフの方々の
対応も明るく爽やか、あわせて
GOODな物件でした。
依頼者ご夫妻もホッとされた様子で、私も含めて皆笑顔で
気分はGOOD
ていう感じです。そんなわけで、心も軽く午後の新築マンション売買契約立会いに
新横浜へまっしぐらです。
無事に新横浜に到着して
契約立会いの開始です。
依頼者ご夫妻は、既にさくら事務所の
不動産調査報告で物件の把握もバッチリ
できているためかリラックスムードです。
熱心に重要事項説明をして下さる担当者さん、その横で真剣な顔つきで見守る
営業担当者さん、私の質問に答えるために時々着席される販売責任者の課長さん、
全員が一所懸命に仕事をしてくれています。
一通りの説明と契約書の読み合わせが終了し署名押印という段で、どうしても
気になる契約書上の条文について、削除をして欲しいというお願いをさせて頂きました。
無理は承知でお願いしました。契約の最中に契約書の条文（約款）を削除してもらう
ことが、どれほど難しいお願いなのかは誰よりも分かっているつもりです。
それでもマンションを購入するご本人の依頼者ご夫妻が、私の説明したこの条文は
納得がいかないという確たる意思表示をされているのでお願いしたのです。
結果としては、販売責任者の課長さんの努力で条文が全文抹消されることになりました。
本当に有難うございました。
条文が削除されたことも、もちろん嬉しかったのですが何より嬉しかったのは依頼者
ご夫妻が、
「この条文が削除されないのなら今日は契約しません。」というはっきりした
意思を示してくれたことです。
自分達のことを守ってくれるのは、自分達しかいないというしっかりとした考えをもって
契約に望まれている姿勢は、とても好感がもてるものでした。
関係者全員の努力によって無事契約完了です。おめでとうございました。
これから不動産の売買契約をする人に、是非お願いがあります。
たった一つの条文でも納得できなければ契約しない、疑問があれば解決するまで
契約しない、という確たる意思をもって契約に望んでください。お願いします。
自分を守るのにもう一つ大切なことがあります。それは、正確な知識です。
自分で勉強してみようという人に、超おすすめの本が出ました。
 |
これ一冊で、かなりいけます。
まずは、ひととおり勉強して
みたい人にはピッタリです。 |
「マンションはこうして選びなさい」ダイヤモンド社刊
・モデルルームの見方
・構造や間取のチェック
・契約の注意事項
・内覧会のこと
・資金計画からマンション管理まで
マイホームは一生を賭けて買うものです、しっかり勉強しましょうね。
2004.5.21
今日は江東区豊洲にある未完成の大規模マンションに、建物チェックのための調査で
お邪魔しました。
このマンションは複数の棟が建設され、総戸数が１０００戸に近いというものです。
先頃江東区のマンション建設ラッシュが話題になりましたが、この傾向はまだまだ続き
そうです。
住民流出が激しく歯止めのかからないことに悩む地域がある一方で江東区は大規模な
分譲マンションの建設ラッシュで住民の増加が著しく、歯止めがかからないためにとうとう
マンション建設計画の調整に関する条例を今年の1月1日付けで施行してしまったのです。
4年間の時限立法とはいえ、極めて異例の事態であることに違いはありません。
この話題が大きく報道された時に、ふと思ったことがあります。
報道されている内容で注目されたのは
★計画を中止せざるを得ない分譲業者
★このエリアでマンション購入希望のあったエンドユーザー
★既存の学校関係者（父兄を含む）
★行政関係者
といった人達でした。
それ以外にこの条例の施行で、大きな影響を受けた人はいないだろうか？
そう考えた時に真っ先に浮かんだのが、規制を受けるエリア内で土地を売却
する計画をしていた人です。
相続やその他の事情で、比較的面積の大きな土地をマンション用地として
売却する計画をしていた人達も、この条例の施行で計画変更を余儀なくされた
のではないでしょうか？
地主さんの相続対策や、企業の保有土地資産のコンサルティングを仕事に
していた経験上、どうしてもそういった見方に偏ってしまうのですが、例えば
既に相続が発生しているケースで土地を売却し、相続税の納税を計画していた
人は土地の売却先が大きく制限されて、場合によっては価格にも影響を与えて
いないのでしょうか？
そしてもう一つ、江東区はこんな人に対して何か特例や恩典を用意したのだろうか？
全国で江東区だけに施行された条例で、善良な個人や法人が大きな損害を被って
いるということはないのでしょうか？
もし、そんな人がいるとすれば（多分いるはずです。）、理由はいろいろあるのは
十分理解しますが、私としては土地の利用に行政が今回のような制限を加える
ことには、積極的に賛成をするには少々抵抗があります。
2004.5.20
「梅雨？」
天気がはっきりしません。
季節はずれの台風も近付いているらしい。
入梅には少し早すぎると思うのですが、すっかり梅雨の様相です。
雨が降リ続けると気も滅入ってきますが、そんなこと言ってられません。
雨が降るととても困る事が一つあります。
愛犬の「太郎」が散歩に行きたがらないのです。外を見たわけではないのに
雨が降っていると、するどい嗅覚で雨のニオイを感じるらしく外に出ようとしません。
どうも雨が苦手というか嫌いなのは、飼い主譲りらしい。もう頑として動きません。
いつにも増して今日は嫌がってます。
もしかしたら、昨日の日記で妹分（犬種はまったく違います）の「メグ」を紹介したので
ヘソを曲げてしまったのでしょうか？
ともあれ、なんとか引っ張り出して散歩をすませ朝の儀式は無事に終わらせたのですが
明日も雨模様で今から思いやられます。
もし機嫌を損ねているのなら、この場を借りて日記に初登場させ機嫌を直してもらいます。
 |
ウェルシュテリアの太郎です。１９９５年１月２日生まれ
| 起源 | 18世紀 |
| 原産国 | イギリス ウェールズ地方 |
| 種類 | テリア犬種 |
| 被毛 | 豊かで硬いワイアー状。細かい下毛がある |
| カラー | ブラック＆タン、グリズル＆タン |
| 体重 | 9〜10kg |
| 体高 | 36〜39cm |
うちの長男です。（昨日紹介したメグは次女です。）
|
さあ、これだけしっかり紹介したんだから明日は大雨が降っても機嫌よく散歩してくれよ。
「お父さんは、朝すごく忙しいんだから。」頼んだよ。。。。。。
2004.5.19
「寄り道」
自分の部屋の整理をしています。正確に言うと「しようとしていた」です。
古い本の整理、古いレコードの整理をどんどん進めるつもりなのですが・・・、
ダメですね、ぜんぜん進みません。本を手に取ると懐かしくなってつい読んでしまいます。
レコードを手に取ると懐かしくなってジャケットを眺めたり、場合によってプレーヤーに乗せて
聴いてしまったりします。
時間ばかりかかってぜんぜん進みません。
余りにも整理がはかどらないので、あきらめて今度は懐かしいカメラが出てきたのでいじり
出しちゃいました・・・・・・。もう寄り道ばかりで完全にダメです今日はあきらめました。
部屋を出ると、愛犬のメグが退屈していたのでしょうか？
おかしな格好で椅子の上に乗っています。
外を見ると大粒の雨が降ってきています。
この天気じゃ、車の手入れはできないし・・・・・。
あぁー、やっぱり部屋で本の整理するかと考え直して再び本の山へ・・・・・・。
おっ、１９９１年 初版発行の「不動産コンサルタント」（住宅新報社刊）という本が出てきました。
いやぁー、懐かしいなーこの本を読んだ１３年前に将来は不動産コンサルタントに
なりたいと思っていたから、その夢は実現したんだなと改めて実感した。
あっ、いけない整理、整理しなくちゃ・・・・・・・。
2004.5.18
「危険負担」
学校の授業や宅建などの資格試験のために、民法を勉強したことがある方は多い
と思いますが、民法って何か分かりにくいですよね。
文章も原文を読んだだけでは、何のことかさっぱり分からない条文もありますね。
また、１０００条以上ある民法の条文の中でも自分の感覚からすると、どうして
このような取り決めになっているのか、理解に苦しむものもたくさんあります。
その中で、不動産の売買契約にも縁が深く、売買契約書の約款にも登場する
民法５３４条１項はどうしてもその趣旨が理解できません。
第534条
(1)特定物に関する物権の設定または移転を双務契約の目的とした場合おいて、
その物が債務者の責任ではない事由によって滅失または毀損したときは、その滅失
または毀損は債権者の負担に帰する。
実例：Aは自己所有の家屋をBに１０００万円で売却した。ところが、引き渡しの期日の
前日、隣家からの類焼により、当該家屋は焼失してしまった。危険負担に関する
特約がない場合、Bは売買代金を払わなければならないか？
答え：払わなければならない。 （自由国民社 実例民法より抜粋）
皆さんもマイホーム買う時は、この実例に登場するBと同じ立場になります。
しかし、これはあまりにも一般的な感情とは解釈がかけ離れていることもあり、納得
できませんよね。そこで不動産の売買契約では、下記のような危険負担に関する
特約を定めることが常識になっています。
第○○条 （危険負担）
本物件の引渡し前に天災地変その他、買主および売主の責に帰さない事由により
滅失毀損したときは、次のとおりとします。
(1)滅失または毀損が甚大で、
修理不可能な場合は売主は本契約を解除し、受領済み
の金員全額を買主に無利息で返還する。
(2)前項の程度に至らない毀損の場合、
売主は自己の負担においてこれを当初の設計
どおりに修復して買主に引き渡すものとする。この場合、修復に要する期間だけ引渡し
期日が延長されても買主は売主に異議の申し立ておよび損害賠償の請求をすること
はできないものとします。
民法が定められた明治時代には民法の定めが普通の感覚だったのだろうか？
でも、もっと昔々の兼好法師によればこうです。
「牛
を売る者あり。買ふ人、明日、その値をやりて、牛を取らんといふ。
夜の間に牛死ぬ。買はんとする人に利あり、売らんとする人に損あり」と語る人あり。
（徒然草 第９３節より）
（現代語訳）
「牛を売る人がいました。その牛を買う人は、明日、その代金を払って、
牛を引き取ります、と言いました。その牛はその夜未明に息を引き取りました。
牛を買おうとした人にとってはラッキーで、売ろうと思った人は残念だった」と
話していた人がいました。（特約付けていたわけではないと思います（？）。）
やっぱりこれが普通の感覚ですよね。人の感覚なんて今も昔もそんなに変わるものじゃ
ないんですよね。
ないとは思いますが、契約する時はこの危険負担の特約が定められているか一応は
確認してくださいね。
もし特約がなければ、あなたはBさんになってしまう可能性があるということですから。
2004.5.17
「さくら事務所１dayスクール」
毎日、々々、一戸建やマンション問わずいろいろなお問い合わせや相談をいただきます。
もう、ホントにいろいろな不安や悩みがあるあるものだなぁーと感心してしまうほどです。
（同時に感謝の気持ちで一杯です。）
それだけ真剣に、何とかマイホームを手に入れようとしている人がたくさんいらっしゃると
いうことなのでしょう。
人生を賭けて買うといってもいいくらいの高額な買い物です。ある程度悩むことも必要でしょう。
ただし、どうせ悩むなら的を得たことで悩んでいただきたいという思いもあります。
お問い合わせや相談の中で、的を外したことで悩んでいる人が多いこともビックリ！！です。。。
さくら事務所１dayスクールではこれまでにマンション購入のノウハウについて、たくさんの方々
にお知らせをしてきましたが、一戸建編のセミナー開催を熱望するご意見が後を絶ちません
でした。
そこで、いよいよ待望の
の登場です。
当日は私も、２時間目と４時間目の講師を受け持つことになっています。
不動産営業マンとして建売用地の仕入・物件企画・広告制作・販売・契約・引渡しまで、すべての
実務を行ってきました。
また、不動産を造る人・売る人・買う人というすべての側面から不動産と関わってきた貴重な経験と
培ったノウハウのすべてを、余すことなくお届けしようということで今から張り切っています。
土地・建売住宅等、もう種別を問わず戸建住宅を検討するならこのセミナー聴いてからでも
遅くはありません。
2004.5.16
「履行の着手」
契約書類チェックしていると、必ずでてくる売買契約の解除に関する事項なのですが
こんな条文になっています。
第○○条 [手付解除]
売主または買主は、各々その相手方が契約の履行に着手するまでは、売主は
受領済みの手付金の倍額を買主に支払うことにより、また買主は支払済みの
手付金を放棄することにより、互いに本契約を解除することができます。
契約書によって若干の違いはありますが、ほとんどの契約書で同じような条文が記載されて
いるはずです。
例外として代表的なものは、売主が不動産業者でない契約で
手付解除期日を平成○○年
○○月○○日までと明確に定めている契約書でしょう。
それ以外では
「相手方が履行に着手するまでは・・・・・・。」という何のことなのかよくわからない
条文で契約しているのです。
既に不動産の契約を経験したことがある方で、この履行の着手とは一体いつのことなのか
契約書に調印する前に質問して、確認された方がいらっしゃるとすればとても立派なことだと
思います。ほとんどの方はよくわからなかったけど、他の人も皆同じ契約書で契約するんだから
まあいいや・・・・・・なんて思って調印してしまったのではないでしょうか？
あなたはいかがでしたか？
この履行の着手に関しては古くからたくさんの裁判が行われ、その判例もそれはもういろいろな
ものがあります。
これから不動産売買契約をする予定のある方で、購入する物件が新築マンションだという方に
是非、気をつけて頂きたいことがあります。
最近はメニュープランやカラーセレクト・設計変更工事等々、ユーザーさんがある程度自由に
間取プランなどを選択できるものが用意されていることが多いようですね。
とてもよい傾向だと思うのですが、このような選択が可能なマンションは工事の進捗状況に
よっては売主業者は既に
契約の履行に着手したことを主張される場合があります。
もしあなたがメニュープランやカラーセレクトを選択できるマンションを購入して契約後に手付金を
放棄して契約を解除したいと申し出た場合に、
手付金の他に損害賠償請求を受け手付金と損害賠償額
の合計額が支払済みの金額を上回る場合には更にその差額を支払わなければならなくなってしまうこと
があるのです。
もちろん、そうした個別の選択をしないマンションの場合には工事が進んでも損害賠償の請求を受ける
ようなことは原則としてありません。
最近は、この手の相談も多くなってきています。契約のことなどに自信のない方は販売センターの営業
さんで契約に詳しい人によく聞くとか、身近に不動産の契約に詳しい人がいれば、その方にでもよく話し
を聞いてから慎重に行動するようにして下さい。 お願いします。
どうしても、聞ける人がいなかったら私に質問していただいても結構です。転ばぬ先の杖ですよ。。。。。
2004.5.15
「反省会」
今日は、
達人のマンション定期点検チェックです。
場所は東京都下の私鉄沿線で、最寄り駅からもほど近く大きなスーパーの
並びにあります。
朝９時にお伺いして、先ずは困っていることや不安に思っていること等をヒアリング
させていただきました。入居されてまだ１ヶ月少々とのことですが、もう本当に
不安と心配と苛立ちが山のように積もっているといった状況で、印象としては、まさに
お気の毒の一言です。
ヒアリングを終えて早速チェックを開始しました。
引渡し前の内覧会では、依頼者ご自身でチェックされたとのことだったのですが
やはり、是正（補修）の必要な箇所があちらこちらに出てきます。
その都度、依頼者ご夫妻に現状を説明させていただき是正の必要性・緊急度と
いったことについてアドバイスさせていただきました。
終了間際に施工業者さんと販売担当者さんがやってきました。
チェックの手を休め、現状の報告と修繕依頼の交渉をさせていただいたのですが、
何とも歯切れが悪いのです。
依頼者ご夫妻が現在困っていることも、先々に困ることがはっきりしていても、できれば
直したくないという雰囲気を、表情や雰囲気そして態度で思いっ切り醸し出してきます。
その対応に一瞬頭の方向へ血が流れ始めるのを感じましたが、ここで切れちゃったら
交渉にならないと思い、出かかった言葉をぐっと飲み込んでクールに手直しのお願いを
続けました。
交渉の結果を得るのには数日を要するとのことですが、自分達が造った（売った）物件を
購入した顧客に対する姿勢として、今日の対応はどうしても納得いかないのです。
あのとき飲み込んだ言葉をここに書いちゃいます。
「困っているお客さんを見殺しにするような仕事しかできないのなら、あんた達もう仕事
するのやめた方がいいよ。」←もし、本当に辞めるんだったら補修終わってからにしてね！！
というようなことでチェックを完了させ、午後は
契約立会いに大急ぎで小田原市へ。。。。。。
小田原は私もいろいろと所縁があって大好きなところです。
契約立会いは新築マンションだったのですが、管理費や修繕積立金・修繕積立基金について
依頼者ご夫妻がしっかりした説明を事前に受けていないこと等から、今日の契約は調印に
至らずとりあえず延期ということに・・・・・。（何か複雑な心境でした。）
時間も１９：００を過ぎていたので、小田原駅付近で食事をしてから帰ることに。
依頼者のご主人様が地元小田原の出身だということで、おいしいお店教えてもらいお別れの
ご挨拶をしてから直行しました。
お邪魔したのは小田原のとり銀さんです。メニューは焼き鳥と釜飯が中心で風情は古民家風
といったところです。今日あった出来事をあれこれ思い浮かべながら一人で反省会と残念会
を開催しました。やっぱりその日の出来事はその日のうちに反省しなくちゃいけません。。。
やっぱり、これ鉄則でしょ（？）
（呑みに行くのに、いちいち理由をつける習慣（癖）があります。）
 |
迷いに迷ってオーダーしたのはとり銀特製五目釜飯。特徴は茶碗に盛り付けてから写真右奥
のスープをかけてお茶漬け風にして食べられることです。おこげの部分をスープかけて食べたらもう絶品でした。これで８５０円は一食の価値ありですね。
もう十分に反省も終わってから新幹線で一路新横浜へ・・・・・。明日からも頑張ろ。。。。。 |
2004.5.14
「帖数の表示」
新築マンションの内覧会でよく受ける質問に、マンションの部屋の帖数に関する
ものがあります。
「パンフレットには６帖と書いてありますが、ずいぶん狭い感じがするのですが？」
これはよく知られたことですが、日本の中でも地方によって畳１帖の大きさが大きく違って
いることや、設計に採用されたモジュール（基準寸法）によっても部屋の大きさがずいぶん
違うことが原因のようです。
下は代表的な畳のサイズの例ですが、まだまだ他にもたくさんあります。
| |
京間 |
中京間 |
江戸間 |
| 長手方向（mm） |
1,909 |
1,818 |
1,757 |
| 短手方向（mm） |
954 |
909 |
879 |
| 面積（ｍ2） |
1.82 |
1.65 |
1.54 |
| 面積比（京間を100） |
100 |
91 |
85 |
| 京間と江戸間の大きさの比較 |
| 京間 |
江戸間 |
| 3.8帖 |
4帖半 |
| 4帖半 | 5.3帖 |
| 5.1帖半 | 6帖 |
| 6帖半 | 7.1帖 |
同じ表示の帖数でも、地方によってこれだけ違うのです。
しかし、それではパンフレットなどに帖数を記載する際に基準があいまいになって、
混乱や誤解をまねきますからこれを防ぐために、
「不動産の表示に関する公正競争規約」
では次のように定められています。
新築住宅 １帖あたりの面積
１．６２ｍ2以上
新築以外のもの 同 上
１．５ｍ2以上１．６２ｍ2未満で表示する
場合は１帖あたりの面積を表示すること
というような不思議な規定が定められています。ですから、新築マンションのパンフレット
を見て６帖と書かれていたら、１．６２ｍ
2×６＝９．７２ｍ
2と考えておけばよいと思います。
皆さんのお住まいの畳を計ってみれば一目瞭然ですが、もし畳がなければ上の表で中京間
を参考にすればだいたいの見当はつくと思います。
2004.5.13
「インターネット利用料無料」
分譲マンションの新聞折り込み広告をチェックしていると、まだ時々見かけますね。
「インターネット無料使い放題」とか
「インターネット無制限、利用料無料」とか
今度、折込広告を見る時にチェックしてみてください。
でも、これってなんだか少し変だと思いませんか？
日本中どこを探しても、インターネット利用料無料のマンションなんて絶対にない
とは私も言い切れません。期間の限定はあるかもしれませんが、ディベロッパーさんが
販売促進で２年とか３年とか場合によっては１０年とか、一定期間について利用料を
入居者に替わって負担してくれる、なんていうことをやっているかもしれません。
でも、ちょっと考えればおわかりいただけると思いますが、ほとんどの場合が利用料が
定額制で管理費に含まれているというだけなのです。
そしてこの場合には、
「無料」という表現や
「利用料が実際よりも有利に誤認される
恐れのある表現」は、不動産広告の目付け役である不動産公正取引協議会さんや
公正取引委員会さんが、不動産の表示に関する規約で不当表示と通達しています。
早い話、この表現は表示規約に違反するのでやってはいけないということです。
正しくはこうなります。
「利用料 月額○,○○○円」と記載して
「当マンションはインターネットに加入することが
条件となっています。尚、利用料は管理費に含まれております。」
なんだか、硬い感じで広告としては面白味に欠けますが誤解をまねくような広告は
やっぱり
NGなんですね。
これはほんの一例なんですが、皆さんも広告を見るときは十分に注意して誤解のないように
お願いします。
2004.5.12
「転勤」
サラリーマンが不動産を購入するとき、回避することがとても難しいリスクがあります。
このリスクを無理に回避しようとすれば、場合によって退職を余儀なくされることもあります。
購入の決断をするときには、転勤の可能性についても十分に考慮して欲しいものです。
私の営業経験のなかでも、契約後に転勤の辞令を受け、悩み迷った末に手付金を放棄して
解約という決断をされた方も少なくありません。
また、購入物件が仲介物件であれば仲介業者さんから正規の仲介手数料の請求を受けます。
もちろん、話し合いによって減額されたり免除されたりすることもあるかもしれませんが、
原則として支払を拒否することはできないのです。
サラリーマンにとって転勤は、確かに不可抗力であることは理解できるのですが、それを
理由に契約を撤回することはできないのです。
契約自由の原則にしたがい、期間を定めて
「転勤特約」を付保することも不可能ではありませんが
売主さんとの合意がなければ実現しません。
（一定の期間内に転勤の辞令を受けた場合に無償
解約ができるという趣旨の特約です。万一該当した場合、証明方法についての問題もあります。）
最近では転勤以外にも、リストラや勤務先の倒産といった不測の事態の発生率も高くなって
きていますから、そうした事態になった場合にはどうなるのかもしっかりと確認してから契約
しても遅くはありませんよ。
契約した後に勤務先が倒産したり、リストラにあったりするなんていうこと考えていると
ゾッとしますが、契約する以上は様々なリスクのシュミレーションをすることも大切な作業
だと思います。
2004.5.11
「○○小学校学区域内」
仲介営業時代に住宅をお世話させて頂いた、懐かしいお客様から電話が
ありました。用件は身内の方の住宅の買換えについての相談でした。
このお客様には、ちょっとだけ特別な思い出があったのでよく覚えています。
私が仲介営業をしていたのは、神奈川県の川崎市から横浜市にかけて
大規模に開発された、東急田園都市線のエリアだったのですがその中に
宮前平という駅があります。
そこにとても人気の高かったエリアがあります。（現在はどうなのかは？です。）
人気の理由は、小学校・中学校の学区域なのです。もちろん、住環境を含め
住宅地としての完成度は高いエリアなのですが、それらは主役ではありません。
ここでは完全に脇役なのです。
学区域の人気に支えられているこのエリアは、不動産の価格も周辺地域の中では
突出しています。
しかし、この学区域はとても狭いエリアで当然のことながら売物件もめったに出ません。
ですから、このエリア限定で住宅を探すとなるとお客さんと営業マンの運が良くなければ
契約にはなりません。
今日、電話をいただいたお客様は運良くご希望にピッタリの住宅を購入できた、
数少ない幸運なご家族だったのです。
これから住宅を購入しようと考えている方は、不動産を探す時にその地域にはどんな
学校があるのか気にされますか？お子さんがいらっしゃるご家庭では、まったく気に
ならないという方は少ないのではと思います。
ですから、不動産の広告には
「人気の○○小学校、学区域内」といったセールス
ポイントが見られるのだと思います。
公立の小・中学校には建前ではレベルの違いはないはずですが、現実はレベルの
違いがあると多くの方が思われているのではないでしょうか？
親としてはいじめや校内暴力といった噂や評判のある学校には、できれば通わせ
たくないというのがの本音でしょう。
では、あまりよく知らないエリアで学校の評判を調べるには、どうすればいいでしょうか？
| 不動産の営業マンに聞く→ |
評判の良い学校なら大いに評判のよさを力説すると思いますが、評判のあまり良くない学校なら良くわからないと
答えるか、あまり悪い噂は聞かないといった答え方になるでしょう。結局はあてにならないのです。 |
| 近隣の居住者に聞く→ |
どこまで本音で答えてくれるかは疑問ですが、手がかりはつかめるかも知れません。根気よく聞いて回るしかありません。
どのエリアにも事情通の人はいるはずです。 |
ただし、気おつけなければならないことがあります。時間の経過した古い情報はあてになら
ないことがあるということです。昔は良かったとか、校長が変わって校風も変わったなんて
いうことが珍しくないからです。
学校のことをとても気にしている方は、どの方法で調べるにしても契約の前にしっかりと
調べる時間をとって下さい。後悔しないために。
2004.5.10
今日は内覧会立会いで府中市方面へ。
現場近くまで到着すると、約束の時間まで１時間程余裕があります。
信号待ちの交差点で、有名な電化製品量販店の看板が見えたので
寄って行くことにしました。
自宅のカラープリンターのインクが無くなりそうで、買う必要があった
のでGOODタイミングだったのです。
駐車場に車を停めて、売り場に直行・・・・・と思ったのですが、
時間に余裕もあるので、最近興味をもっているホームシアターでも
ゆっくり見てみようと思い、先ずはトイレに直行です・・・・・・。
熾烈な競合で有名な業界ですから、さすがにトイレは清掃が行き届いています。
そこにはこんな張り紙が・・・・・・・・
まさか？？？？？と思いこれを見た瞬間、反射的に天井を見回しました。
でもやっぱりです、そうですよね、タバコの煙を感知する煙感知器の設置も
もちろんスプリンクラー設備の設置もありませんでした。
ご覧の通り、写真の奥の方に定温スポット型熱感知器が１個設置されている
だけです。
なぜこんなこと書いているのかと考えましたが、きっと喫煙のマナーが悪く
トイレでタバコを吸う人が後を絶たないために、やむを得ずとった苦肉の策
だったのでしょう。
でも、怖がらせて行動を制限するというのはやっぱり情けない限りです。
秋田の男鹿半島の
「なまはげ」みたいなやり方は、消防設備に対する誤解を招くこと
を含めてあまり歓迎できません。
「うぉー、ゆうごどきがねやづはいねぇがぁ・・・。うぉー」
（うぉー、言う事きかない奴はいないか。）
「うぉー、やぐそぐまもれねぇやづはいねぇがぁ・・・。うぉー」
（うぉー、約束守れない奴はいないか。）
みなさん怖いですから「喫煙マナーをまもりましょう。」ねっ・・・うぉー。
2004.5.9
「新聞折込広告」
毎週、毎週思うことがあります。
特に、金曜日・土曜日そして最近では日曜日や木曜日にも思うようになりました。
何のことだか想像つきますか？
新築マンションの新聞折込広告の枚数です。とにかくスゴイのです、ハンパじゃありません。
今までは金曜日か土曜日に折り込むのが、業界の常識っていうかセオリーだったのですが、
折込まれる枚数があまりにも多いので、戦略的に別な曜日に折込するようになっている
のだと思います。これは、枚数の話なのですがさらにビックリなのは物件のエリアの話です
私の住んでいるとことは横浜市青葉区なのですが、今までは近隣の物件か遠くても川崎エリア
のものが中心だったのですが、最近は東京の世田谷・大田・目黒といったエリアはもちろん
湾岸エリアのものまで、どんどんどっさり入ってきます。
東京エリアの物件で、横浜周辺まで折込広告を入れると何万部位必要なのだろう？
ひょっとすると１００万部をオーバーしているかもしれません。
だとしたら、１回の広告費は？とか完売までの予測される広告費の合計は？とか戸あたり平均
の広告費は？とか考えてしまいます。
想像以上に販売が順調でなくなってきているのでしょうか？どう考えても、どう計算しても、
少しおかしな広告戦略です、慌てているとしか理解のしようがないことが多すぎます。
情報雑誌やインターネットの情報は、基本的には必要な人にだけ届きますが新聞の折込広告は
情報が欲しい人にも、欲しくない人にも強引に情報が届きます。
それだけに情報が不要な人が圧倒的に多いわけですから、９９．９％が見られることもなく
捨てられてしまう運命にあるのです。ほとんどがロスという世界です。
これだけ大量に紙を消費するのは、木材資源保護の考え方で見れば少なくとも地球に優しい
広告宣伝ではありません。
そろそろ、折込広告について考えましょうよ。
2004.5.8
「治外法権」
もう、何度も何度も同じようなことをお話していますが、今日もまたお話します。
新築マンションの販売センターに行くと、素敵なモデルルームに幻想を抱いて
予算や現地から駅までの距離、周辺環境から判断する将来のリスク・・・・etc
そんなことは、もうどうでもよくなって舞い上がって購入申込みをする人がいます。
結構たくさんいますよ、なんていうか勢いみたいなものだけで申込みする人。
場合によってはその日のうちに、契約までしちゃう人もけっして珍しくありません。
もちろん、成人した人が自分の意思で行うことですから文句はありません。
でも、こんな人に限って意外と後になって後悔している人が多かったりします。
エーイ、テヤンデｴと江戸っ子ぶりを発揮して潔く申込みや契約をすると、後から
ホントはやめたいのに、やめられないといった、やせ我慢をすることになってしまう
のです。
他人のために不動産を買うのではありません、自分のために買うのですから
自分がしっかりと納得できるまでは、営業マンに焦らされたり、おだてられたり
しても耳を貸す必要はないのです。
即日に申込みや契約を取れば、販売会社の中では英雄になれます。
そもそも不動産を売る人は不動産の知識よりも、お客さんの心理学を勉強して
いる人がたくさんいるのですから。
★どうすれば、悩んでいるお客さんに決断させることができるか。
★お客さんをその気にさせる接客術
★お客さんの断りを突破する応酬話法・・・・・etc
こんなことばかり研究しているのです。
だから話が上手いだけで、不動産のこと何にも知らない営業マンが多いのです。
前置きが長くなってしまいましたが今日、こんな質問がありました。
Q１．販売センターの営業マンが
「宅地建物取引業法で、不動産の購入申込みをしたら一週間以内に契約を
締結しなければならないのです。」と言っているのですが本当なのでしょうか？
もう、
でたっーていう感じですね。ほかには言いようがありません。
「ここまで来たかマンション営業」っていうのが正直な感想です。
でも質問ですからお答えしました。
A１．ご質問のような宅建業法は聞いたことがありません。
Q２．もしキャンセルした場合、申込み証拠金は戻ってくるのですか？
A２．もちろん戻ってきます。また、契約しなければ返金になることを
確認してから払うべきです。
Q３．契約前に手付金を銀行に振り込むように言われましたが、振り込み
してもよいのでしょうか？
Q３．新築マンションの販売では一般的に行われている方法です。
宅建業法上では全く問題がないわけではないようですが、ディベロッパー
や販売会社など振込先会社の信用状況なども考慮して支払うように
すればよいのではないでしょうか。
Q４．振込みした手付金は、もし契約しなかった場合に返金されますか？
A４．もちろん返金になります。振込みしたお金が手付金としての効力を
もつのは契約締結後です。契約するまでは預かり金という性質だと
考えれば、法律上当然に返金になるという結論になります。
この販売センターは横浜市にあるらしいのですが、私もずい分長いこと
不動産業に関わってきましたが、横浜に日本の宅建業法が通用しない
「治外法権」のエリアがあることは今日の今日まで知らなかったなぁー。
皆さん、
「治外法権エリア」のマンション買うと日本の不動産登記法で登記が
できないかもしれませんよ（？）。
冗談デス！！！！
2004.5.7
「地面師」
聞いたことありますか？不動産専門の詐欺師のことをこう呼ぶのです。
登記制度や印鑑証明制度の盲点を利用して、知らないうちに土地や建物の
名義を他人に移転登記する場合と登記簿を改ざんしたり、印鑑証明書を
偽造するか、本人になりすまし改印届けするといった手口で、登記簿上の所有者を
装い他人の不動産を売却しあるいは担保にするなどして、一般ユーザーや
金融業者から金銭を騙し取る手口で荒稼ぎをするのです。
通常は、グループ単位で犯行がおこなわれる場合が多いようです。
犯行の手口は他人の不動産を所有者の知らないうちに、他人に所有権移転登記し
真実の所有者を装い所有権移転登記をして買主さんから代金を騙し取るのです。
また不動産を担保に抵当権設定登記や抵当権設定仮登記をして金融業者などから
金を騙し取るなどである。
買主さんや抵当権者さんは、所有権移転登記や抵当権設定登記を受けていても
法的保護は受けず、お金を騙し取られただけということになります。
最近では、不景気を反映して地価が下落していることもあり、優良な物件を仕入れたい
不動産業者が被害にあうことも多く、土地所有者になりすまし「買わないのなら、他業者に
持ち込む」と業者を焦らせるのです。
プロの不動産業者が騙されるのですから、自分は大丈夫と考えているあなたも被害に
あわないという保証はないのですよ。
（私が勤めていた不動産会社も被害にあったことが
あります。）
くれぐれもご用心下さい。
2004.5.6
防犯カメラ
最近のマンションは時代を反映しているのでしょうか、セールスポイントに
セキュリティシステムの充実をあげている物件が多いですね。
いかに居住者の安全を確保してあるかということを、これでもかというくらいに
アピールしています。
◆指紋や瞳孔・声門を照合する生体認証型オートロック
◆防犯カメラによる２４時間の有人または無人の監視システム
◆緊急時の警備保障会社への通報システム
◆人感センサーや窓センサーによる侵入警報システム
◆衝撃や振動を感知する防犯センサー・・・・・etc
こうしたセキュリティーシステムで、時々問題になるのが防犯カメラです。
防犯カメラは居住者の安全確保のために設置されていて、その効果も
高いものが期待できるのですが、カメラの設置場所によっては自宅の
玄関が監視エリアの射程内に入ってしまうことがあり、出入りの様子や
来訪者の有無といったプライバシーが侵害される可能性があります。
例えば朝は何時に出かけて行って、夜は何時に帰ってきたかといったことや、
毎週何曜日に必ず訪ねてくる人がいるとか、酔って帰った時には足元が
フラフラしていた、といったようなことが全てカメラで監視されていることが
あるのです。これではストーカーさながらといった状態ですね。
こういった状況について、管理組合に苦情を申し出た場合に影響を受けない
住戸の居住者さんから「神経質に考えすぎるのではないか？」といった反論
を受けて嫌な思いをすることもあるようです。
最終的にはカメラの設置位置の変更や、監視エリアの調整といった方法で
一件落着する場合が多いのですが、苦情がエスカレートして防犯カメラの
撤去要求や損害賠償請求といったことに発展することもあるようですから、
防犯カメラが設置されているからといって、手放しで喜んでばかりもいられない
のです。
エレベーターホールや共用廊下等に防犯カメラが設置される場合には、
設置される位置や監視エリアについても確認する必要がありますね。
2004.5.5
今日はこどもの日です。古くは
端午の節句、
菖蒲の節句ですか。
菖蒲湯をたてて無病息災を願ったりもしますね。
食べ物では柏餅やちまきを連想しますが、最近は食べたことありません。
ちまきは中国のものだろうから、その由来はきっと中国に所縁のものに違いない
だろうと思いしらべてみるとやっぱりそうでした。
楚の国の国王の側近で陰謀によって失脚し、国を追われて自殺してしまった
屈原(くつげん）（前３４０頃〜前２７８頃）という政治家が起源らしい。
詳しくはここ
そんな昔の中国の政治家を起源とした行事が、どうして日本に伝わって来た
のだろう？考えるとキリがなくどんどんトリビアな方向へ・・・・・・。
話は変わりますが、３０年位前でしょうか女性の社会進出がまだ難しかった頃に
ウーマンリブ運動というのがあって、５月５日の端午の節句が国民の祝日になっていて、
３月３日の桃の節句が国民の祝日になっていないのは女性蔑視の象徴だと当時の
ウーマンリブ運動家が真剣に訴えていました。
今思えばずいぶん滑稽な話だと思いますが、女性進出の過渡期だったのですね。
それを考えると、現在の日本は政治・スポーツ・ビジネス・その他全ての面で女性が
男性よりも活躍しているような印象があります。
今後、この傾向はますます強くなっていくと思いますね。
今日は我が家は菖蒲湯になってるかなぁー。
帰ったら菖蒲湯につかって、その後は・・・・・・かな。多分、いや絶対そうだ。
2004.5.4
『こんさる夜話 （アメニモマケズさくら事務所編）』
雨ニモマケズ 風ニモマケズ
雨の降る日にも、風の吹く日にも
雪ニモ夏ノ暑サニモマケヌ丈夫ナカラダヲモチ
冬の寒さにも夏の暑さにも負けない丈夫な体で
欲ハナク 決シテ瞋ラズ イツモシズカニワラッテイル
数字のみを追うことなく どんなことにも腹をたてず
いつでも冷静沈着にものごとを判断して
一日ニ玄米四合ト 味噌ト少シノ野菜ヲタベ
思い上がることなく
アラユルコトヲ ジブンヲカンジョウニ入レズニ
どのようなことでも 依頼者の利益を最優先して
ヨクミキキシワカリ ソシテワスレズ
依頼者やディベロッパーや施工業者の意見をよくきいて
本来あるべき姿をわすれることなく
野原ノ松ノ林ノ蔭ノ 小サナ萱ブキノ小屋ニイテ
地味で日のあたる仕事ばかりではないけれども
東ニ病気ノコドモアレバ 行ッテ看病シテヤリ
契約のことで困っている人がいれば 話を聞いてあげ
西ニツカレタ母アレバ 行ッテソノ稲ノ束ヲ負イ
物件のことで困っている人がいれば 何が原因か観てあげ
南ニ死ニソウナ人アレバ 行ッテコワガラナクテモイイトイイ
困り果てて途方にくれている人がいれば 解決の糸口を探し
北ニケンカヤソショウガアレバツマラナイカラヤメロトイイ
争いや訴訟があれば 両者の話を聞いて仲裁することを善しとし
ヒデリノトキハナミダヲナガシ
依頼者が悲しめば一緒に悲しみ
サムサノナツハオロオロアルキ
依頼者が困れば一緒に考え
ミンナニデクノボートヨバレ
ネットの掲示板でやり玉にあがり
ホメラレモセズ クニモサレズ
目立つことのない地道な仕事だけれど
ソウイウモノニ ワタシハナリタイ
そういうコンサルタントにわたしはなりたい
もう、ずいぶん古いものですが使っていた手帳に『日々心得』として載っていた
宮沢賢治の「アメニモマケズ」を久しぶりに読み返し、感ずるところがあり
今の自分に置き換えてみました・・・・・・それにしてもはまりますね。
素朴な初心を忘れずにこれからも頑張ります。
2004.5.3
昨日、満１４歳を迎えた愛車の話をしました。
私がこの愛車を購入したのは、いわゆるメーカー直系の販売店ではなく特約ディーラーのような会社です。
購入してからずいぶん時間も経過していますが、基本的な対応は新車購入時となんら変わりありません。
近くを通りかかった時に、ちょっと立ち寄りメカニックの人に気軽に車の技術的なことなんかを
相談できるのです。
以前に相談に乗っていただいたメカニックの方は、VOLVOのメンテナンス一筋２０年以上と
いった経歴の方で、VOLVOのことなら知らないことはないといった風情の頼りがいある方でした。
こんな人が、文字通り「かかりつけのお医者さん」でいてくれるというのは本当に心強いものです。
また、VOLVOという車の特徴かも知れませんがとにかく長く使うオーナーさんが多いということ
なのですが、これが本国のスウェーデンではさらに凄まじく長く使うらしいのです。
行ったことがないので実際の事情はわかりませんが、１５年〜２０年位の使用は全然珍しくない
ようです。福祉の先進国スウェーデンらしいエピソードですよね。
日本では、車のライフサイクルに限らず住宅のライフサイクルもヨーロッパあたりと比べると凄く
短いのですが、これは「かかりつけのお医者さん」が少ない（場合によってはいない）からという
理由も原因の一つではないでしょうか？
購入したマンションの建物診断や管理組合の運営について、気軽に相談できる「かかりつけのお医者さん」が
たくさんいれば、分譲マンションのライフサイクルも大幅に長くなることが期待できるかもしれません？
さくら事務所はこの「かかりつけのお医者さん」を目指しています。
将来的にさくら事務所のようなコンサルタント会社が増えて、ユーザーの需要を満たすだけの
コンサルタントが誕生することで、身近に、そして気軽に不動産のことが何でも相談することができて
安心して売買や維持管理ができる日がきっと来ると思います。
そんな日が来たとき、本当に信頼に値するコンサルタントになるために日々精進します。
2004.5.2
誰にでも大切にして長いこと使っているお気に入りのものが、一つや二つは
あると思いますが私はこういうものが結構たくさんあります。
どうも、気に入ったものをとても大切にしてしまう癖があるようなのです。
しかし、この癖には周期があるらしく久しく忘れていたものを思い出しては
いろいろと手入れしてしまいます。
このところ、この周期にはまっているのが愛車の
VOLVO２４０GL形はセダン、
色はボーンホワイトです。とてもすわり心地のよい固めの黒革張りシートは
つかい込まれるほどに体に馴染んできます。
この車は１９９０年型、今年で満１４歳という今時の車のライフサイクルでいえば相当な
高齢ですね（？）。
最近このVOLVO君、どうも体調が優れないらしく近場の散歩でも悲鳴を上げていました。
先月かかりつけの病院に行き検査を受けると、残念ながら入院の必要があるという結果
に・・・・・・。とても心配しましたが４日間の入院後、すっかり元気な様子で退院してきました。
スウェーデン生まれの頑丈な体も、さすがにあちらこちらにガタがきていたようです。
もちろん、生まれ変わったわけではないのでまだまだ多少の不安はありますが、主治医の
診断では様子を見ながら無理をせずに生活していけば、しばらくは大丈夫ということで
とても安心しました。
いつまでも元気でいるためにも、定期健診をこまめに受診するように奨められました。
今日は、晴れたり曇ったりとはっきりしない天気でしたが元気になったお祝いに目に見える
すべての部分を丁寧に洗って、体の中だけでなく外側も十分に若返りました。
手入れが終わって薄日がさしてくると、心身ともに若返ったVOLVO君の姿を見てが我が家に
やって来た日のことを思い出しました。
長い間、苦楽を共にしてくるとただの道具としてではなく、なんとなく家族の一員のようなそんな
思いがこの車にはわいてくるのです。
2004.5.1
今日から５月です。
例年ならとっくにピークの時期が過ぎて、もう気にならなくなっているはずなんですが、
今年はダメです、ぜんぜんダメ、まったく回復しません。
もう、どうしようもなく鼻と目の具合が最悪です。
汚い話で申し訳ありませんが、朝起きると鼻水がとめどもなく流れ出し
犬の散歩の途中でくしゃみが出はじめたら、もう何回も何回も胸が痛くなる位に
くしゃみをし続けるという状況です。
鼻水はズルズル、くしゃみの連発でおまけに目からは涙があふれ出しています。
薬を服用してようやく抑えているので、なんとか業務には支障をきたさずに済んでいます。
憂鬱（ビジュアル系コンサルではないのですが・・・？）な季節はいつまで続くのでしょうか？
花粉症はイギリスなどヨーロッパでは、約１７０年ほど前から花粉症が知られているらしく
「枯草熱（hay fever）」という名前で呼ばれているらしい。アメリカでは全人口の5〜15パーセントが
花粉症に悩んでいるという。日本では１９６４年にスギ花粉症が発見され、１９７６年春以来、
何度も大発生を繰り返しているのだということです。
でもこの「ｈay fever」という病名は、なんとなくかっこいい。
少なくとも、花粉症って病名にくらべると熱病っていう響きがなんともいえずにイイ感じです。
ハッーーッ・・・ハックション・・・。ズッ・・ズル・・。ンアッ・・・・。ンーッ。
