さくら事務所：土屋輝之の「今日のツッチー」

2005.6.29

「投資向分譲マンションの組合運営」
投資向分譲マンションは圧倒的に非居住の所有者が多いわけですから、管理組合の運営には困難を極めます。
同じ分譲マンションでもファミリータイプで自分が居住する場合には管理に注目されますが、残念ながら投資向マンションでは管理に対する注目度はとても低くなってしまいます。
管理組合の活動とはいっても、理事会の開催や管理組合総会の開催などが現実的にはできない場合も多いようです。
ですから、管理業者さんが管理者となって管理業務の執行を行わざるを得ないというケースもあるのです。
しかし、このケースでは管理業者さんが持つ権限があまりにも大きくなり過ぎて、思わぬトラブルに発展することもありますから注意が必要です。
もちろん、管理費の削減や効率的な長期修繕計画など夢のまた夢ということになります。
将来(老後）に備えて購入したマンションが足かせになってしまうことになるかもしれません。

んーーん、やっぱりこれは大きな問題です。
人(投資家）と不動産（投資向マンション）のより幸福な関係を追求するためには、
投資向マンションの管理者(理事長）をさくら事務所で引き受けるしかないか。。。。。。

2005.6.28

「節税効果」
事業用・投資用不動産の流通が活発になっています。
２～３年前に比べると収益の基準になる利回りがずいぶんと下がってきた感じです。
もちろん、投資目的で不動産を購入する事は素晴らしいことだし老後対策にも賃貸用不動産
の所有はとても効果的なこともあります。
しかし、不動産の基本的なことや税金のことなどろくに調べる事も勉強する事もせずに、すべてを人任せにしてお金だけを払うような投資には賛成できません。
投資した全ての人がハッピーになる投資など有り得ないことは十分に理解されているはずですが、投資がブームになってくると必ず成立するはずのない絵空ごとに惹かれ、
大切なお金を失ってしまう人達が大勢います。
不動産投資は皆がやるから自分もやるというようなお気軽なものでは決してありません。
最近はいろいろな税金が増税されるという報道のためでしょうか、節税を目的とした「マンション経営」をセールストークにした販売が復活しているようですが、節税効果は個々の納税額などによって全く効果がない場合もありますので購入前に十分な検証が必要です。
さくら事務所にも投資用不動産の契約に関するトラブル相談が多くなっていますから気をつけて欲しいものです。
お願いします。

2005.6.23

「間違えない」
都内某所の管理組合で実際にあった話です。
事の起こりは日頃の管理体制に対して不満がたまっていた管理組合が、管理委託契約の継続更新するか。。
または、管理体制のたて直しと管理費のコストダウンを目標にリプレイスを決行するか。。
といった状況ですが、管理業者のフロントさんがあの手この手で理事会の開催を妨害するための裏工作をおこなっていてなかなか結論がだせないのだという。
裏工作といっても、あまりに稚拙で小学生でも見破ってしまうようなことなのですが。。
真似されても困りますのでここではあえてお話しませんが・・・・。
残念ながら、管理組合運営の妨害行為をする管理業者さんの話は結構多いのですがそんなことをしなければ管理委託契約が継続できないような仕事をしていて楽しいのでしょうか？
また、恥ずかしくないのでしょうか？
管理組合の皆さんもたいへん迷惑しています。
そんなコソコソするような仕事しかできないのなら辞めたほうがいい。
そのほうが自分のためにもなるはずです。これは間違えない。

2005.6.20

「国交省が外壁タイル落下で調査要請」
住宅新報６月２１日号によれば６月１４日の日記でも紹介した、中央区新川１丁目の外壁剥落事故発生を受け、国土交通省が６月１６日、類似の建築物の外壁を調査し報告するように全国の地方自治体に通知したと報じられている。
対象となる建築物は「中心市街地（容積率４００％以上の地域）と、避難道路や避難地に面する地域にある築１０年以上のもの。高さは３階建て以上、外壁タイルなどが落下した場合に危害を与える恐れのある傾斜した壁面をを対象とする。」というものです。

もちろんこれだけでも、調査を実施しないよりはマシですが対象建築物とされているものが少な過ぎます。
３階建て以上の建物で外壁が落下した場合に危害を与える恐れが無いものなんて、首都圏にどれくらい存在するのでしょうか？
マンションに関していえば少なくともほとんど存在しないはずです。
それから、今回は傾斜している壁面に限定されていますが垂直の壁でも安全性が高いとはとても思えません。
今回の事態が収拾したら、一定年数（１０年程度で以降は５年に1度くらい）を経過したら外壁調査の実施と報告を義務付けるような施策を是非考えていただきたいのです。
お願いします。

2005.6.18

「ダメの見本」
某市のマンション管理組合へ共用部の施工に関する調査の報告を行ないました。
調査の内容については、これから分譲会社さんや施工会社さんとの折衝を行なうところですからあまり詳しくお話しすることはできません。
人間のやることですから失敗はあると思います。
でも、失敗したことに気が付いた時の対応で事態は１８０度変わります。
最も許せないというかダメな対応なのが何とか隠し通そうとしたり、２４ヶ月の定期点検
の際に指摘を受けないように、管理組合に隠れてこっそり補修工事を実施しているなどという今回の分譲会社の対応でしょう。
また、管理業者さんも日々共用部の状態を点検しているわけですから報告の義務があるはずですが、分譲会社の系列子会社だからでしょうかまったく知らん顔をしています。
こうなると計画的で悪意すら感じてしまうというダメの見本のような感じです。
対応が場当たり的でその場しのぎなのがモロに見えてしまいます。
人が一生を賭して購入する分譲住宅の業界では絶対にあっていけないことです。

このマンションの理事会さんは、理事の方々が複数でさくら事務所のマンション管理セミナーに参加されるなどとても熱心な理事会さんですから、分譲会社さんや施工会社さん
と折衝する前に第三者機関であらかじめ調査を行うということになったものです。
調査の結果、私達の見解は問答無用で施工会社さんが全面的に補修をするのが当然というものでした。
今日は、その結果をそのまま報告させていただきましたが困った事があったらいつでも相談してください。

2005.6.14

「建物診断の重要性」
今日は事務所でデスクワークです。
昼食後、消防車や救急車のサイレンで外がやけに騒がしい。
相当な数の救急車が往来しているのが事務所の中にいてもよくわかります。
事務所から現場はかなり近いようなので、念のために外階段から周囲を確認しましたが煙があがっている様子もないので安心して室内にもどりました。
しばらくして、ネットのニュースを見てビックリです。
事務所から目と鼻の先の中央区新川1丁目でビルの壁が剥落し、２人の方がケガを負ったということです。
報道によれば、地上８階建・地下１階建の４～５階部分の外壁の一部が突然崩れ落ちた
ようで、剥落した外壁の面積は縦が約５ｍで横が約７ｍですから約３５ｍ²になります。
本当に恐ろしい話ですね。
大地震が襲来したら、いったいどれくらいの建物の外壁が剥落してしまうのか考えると高い建物の下を歩くのが怖くなってしまいます。

建物の竣工年は１９９３年ということですから、築後１２年を経過している建物です。
竣工してから外壁を含めた建物の診断は実施されていたのだろうか？気になります。
このビルのオーナーさんは通行人にケガをさせてしまったということから、被害にあわれた方に対する賠償責任や建物の管理責任など民事や刑事の重い責めを負わなければなりません。
マンション管理組合の方々もこのビルのオーナーさんと立場はまったく同じです。
転ばぬ先の杖として定期的な診断は欠かさないようにしてほしいものです。
お願いします。

2005.6.13

「良好な管理とは」
マンション(管理組合）にとって「良好な管理」とは何か？
お金をかけて万全な体制を組めば、それが「良好な管理」なのか？
有名な大手管理会社が管理すれば、それが「良好な管理」なのか？
中には費用が安いこと、それが「良好な管理」の第一義だという人もいたりするから話はややこしくなる。
管理組合のなかでも、人によって考え方はまちまちであり管理に対して期するものなどはまさに十人十色といった感があります。
竣工から間もないマンションと竣工後、数十年を経過したマンションでは「良好な管理」の意味するものは同じではないはずだから、答えが単純に一つではないことは容易に想像がつく。
つまるところ、｢良好な管理」とは個々のマンションの履歴と共に変化するものであり、建設技術の進歩や管理組合の目指すものなどによって当然に異なってくるでしょう。
ですから、管理組合としては自分達のマンションの管理について「良好な管理」とは何か？
管理に求めるものは何か？今現在必要なことは何か？といったことについて考えることが必要でしょう。
どのように考えればよいのか分からないという管理組合もあると思いますが、そのような場合には、マンション管理士やマンション管理コンサルタントなどの専門家に相談することをオススメします。
もちろん、さくら事務所でもアドバイスはさせていただけます。

2005.6.11

「最低限のマナー」
マンション販売の営業担当者さんは、マンション管理についてあまり詳しくない人が多いのは
とても残念なことです。
マンション管理にスポットライトがあたりはじめてから数年が経ちますが、管理について勉強をしていない販売担当者さんはいったい何を考えているのでしょうか？
かつて私は、不動産販売会社で部下を指導するときに必ずこう言っていました。
販売担当者の仕事はお客さんの不安をなくすか、少なくとも軽減させる事にあるということです。
そのためには不動産に関すること、建物に関することはどのようなことでもがむしゃらに取組み覚える必要があります。
無防備に商品知識や周辺知識が全く準備できていない担当者など、逆にいないほうが安心して物件を購入できる事が残念ながら現実にはあります。
管理について言えば、このところの資格ブームやマンションブームに伴ってメチャ詳しいユーザー
さんが増えてきています。
多くの販売現場では、ユーザーさんが営業担当者よりもマンション管理について詳しいという現象がかなりの数で確実に起こっているはずです。
そして、無知でいい加減な担当者さんはデタラメな管理の話をユーザーさんにしたことが原因で商談が壊れている事すら気付かずに毎日過ごしているのです。
売ってなんぼの世界のはずですから、しっかりと売るための努力は惜しまないでほしい。
せめてユーザーさんに負けない程度の商品知識の習得は、その道で食っていく最低限のマナーだと思うのです。
それも嫌ならなにも説明しないで下さい。お願いします。

2005.6.9

「理想に近づく」
都内某所、管理調査報告の依頼を受けているマンションで現行の管理業者さんから面談の申し入れをうけ支店長さんフロント営業の方々とミーティングを行ないました。
マンション管理のコンサルティングを実施する場合、一般的には現行管理業者さんはあまり協力的でないことが多い。
管理業者の変更や管理委託費の削減を前提として、調査が実施されることもありますから止むを得ない部分もあります。
しかし、私たちは必ずしも管理業者の変更や管理委託費の削減をコンサルティングの目的とするわけではありません。
現在の管理仕様に過不足がないか、わかりやすく言えば過剰な部分や不足部分がないか。
そして、長期修繕計画に問題がないかといった確認をすることだけを目的としたコンサルティングを行なう事もけっして珍しくはないのです。
現行の管理業者さんが積極的に協力してくれれば、調査の精度は格段に高くなり調査依頼を受けた管理組合にとってはとても有益なものとなりますが、残念ながらこのケースはとても少ないのが現状です。
でも、今回の管理業者さんはちがいました。
面談のアポイントを受けたときは、「何か文句をいわれるのかなぁ。」ということも少し考えましたがさくら事務所の理念や調査方針などをしっかりとお話したら、全面的に協力しましょうと支店長さんが約束して下さいました。
正直言って嬉しかった、私たちの考え方に賛同してくださる管理業者さんが増えたということと、コンサルティングの体制が理想に近づけるということですから、ほんとうに感謝します。
だからといって、もちろん調査に手加減を加える事はできないと申し上げましたが、貫禄のある支店長さんは快く了承してくれました。
日本を代表する超大手分譲系管理業者さんだけに自信の現れなのかもしれません。
多くのマンションで管理調査を実施していますが、全てのマンションでこのような体制がとれる日も意外と近いかもしれません。すごくそんな気がしてきました。
そして、何かすごくワクワクする気持ちになったのでした。

2005.6.4

「温暖化現象による亜熱帯化」
新築マンションの内覧会立会いで文京区小石川へ。
この辺は時代劇や歴史物などに数おおく登場する由緒ある地域です。
坂にも名前がついていたりする、ちょっと江戸情緒チックな街。
東京でも少し珍しくなり始めている商店街がしっかり残っていて、活気も感じられます。

そんな商店街に面する立地ですが、幹線道路からは裏手に位置するこのマンションは
意外なほど静かな環境が保たれています。
内覧会はおおむね問題となることもなく、若干の手直しを施工会社さんにお願いして無事終了。
内覧会終了の間際から空模様は急速に下り坂になり間もなく雷鳴とともに大雨が降ってきました。
３０年くらい前の話ですが、将来日本は温暖化が進み亜熱帯化するという雑誌の特集を見た記憶があります。
昨年来のひんぱんな台風の来襲や度重なる大雨の被害など、そこに書いてあった事が現実になっているのです。雑誌の特集に書いてあった結末は現実になって欲しくないものでした。
温暖化対策についてはいろいろと議論がなされていますがぐずぐずしていている余裕はありません。
地球が悲鳴を上げて助けを求めています、ほんとうに急がなければならないのです。

2005.6.1

「ジャネーの法則」
６月です。時が経つのが早い。
恐ろしいくらいのスピードで過ぎ去っていく感じがします。

年をとると時間の経過を速く感じるのは確か「ジャネーの法則」だったかな。
フランスの心理学者ジャネーが唱えた、人の生涯のある時期に感じる時間の心理的な長さは、その人の過ごした生涯の長さの逆数に比例するという説。
５歳の子供の１日は５０歳の大人の１０日分に相当するということで、５０歳の大人が感じる時間の心理的な長さは５歳の子供が感じる時間の１０分の１ということになる。

これが事実だとすれば、ちょっと恐ろしい感じがしてきます。
でも、大切なことは毎日を大切にするということですね。